中报解读 | 滨江服务上半年营收和利润双增，业务结构变动致毛利率下滑

比较滨江服务2021年到2024年的4次中期业绩，5S增值服务收入分别为0.66亿元、0.61亿元、1.91亿元和1.36亿元，占比分别为11.1%、7.4%、16.1%和27.4%，正逐渐成为收入的重要支柱。

在利润层面，5S增值服务对利润的贡献度也不可小觑。5S增值服务产生的毛利增长103.7%至1.36亿元，占比达到约31%；而物业管理服务贡献的毛利为1.78亿元，占比为42.3%，两者贡献度的差距较2023年同期有明显缩小。

与母公司滨江集团步调一致的是，滨江服务高度聚焦在经济发达的浙江省内和大本营杭州。

截至今年6月30日，滨江服务在管建筑面积约为6310万平方米，较2023年同期增长29.6%。其中，位于杭州的在管项目面积占比达63.6%，浙江省内在管面积占比97.2%。目前合约项目扩展至浙江省、江苏省、江西省、广东省、海南省、上海等21个城市。

截至报告期末，滨江服务已签署的合约建筑面积约9000万平方米，较2023年同期增长21.3%。此外，滨江集团上半年拿地10宗，其中不乏高溢价热门地块，均有望成为后续业务增长的重要支撑。

从管理费上看，上半年滨江服务平均物业管理费约为每月每平方米4.17元，较去年统计降低了0.1元。但根据中指研究院对全国20城物业服务均价的统计，杭州市均价2.93元/平方米/月，滨江服务的物管平均费用水平远超过杭州的平均水平。

值得注意的是，滨江服务源自独立第三方的业务占比上升明显。截至6月30日，公司在管面积中，源自独立第三方的建筑面积占比已提升至57.7%，较去年同期增长了1.6个百分点。上半年净增加的在管建筑面积与合约建筑面积中，源自独立第三方的比例分别达到65.2%与67.4%。

具体来看，上半年滨江服务凭借在管西溪之星项目的表现，签约溪汀家园、西溪花城两个安置房项目，预计年饱和营收约1800万元。同时，中标多个高质量存量住宅项目，如天誉湾、旭江华庭等，预计年饱和营收均超千万元。

从财务状况来看，至报告期末，滨江服务流动资产为27.37亿元，同比增加5.1%；现金及等价物8.67亿元，同比减少40.4%，主要是由于支付款项及购买定期存款理财产品。公司无贷款或借贷，合约负债17.14亿元，同比增加10.2%，主要是由于项目数量增加及预收物业费增加2.33亿元。

对于物业行业的发展趋势，牛晓娟分析称，物企将重点围绕多个维度展开竞争：一是服务品质与差异化竞争；二是外拓能力的竞争；三是规模较大之后如何整合的竞争；四是智能化与数字化转型；五是跨界合作与资源融合，这种策略不仅有助于物业企业进一步拓宽服务领域，还能显著提升市场综合竞争能力。

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