和平里：老龄化社区艰难步入网络化

开篇的话：社区商业作为满足居民基本消费需求的重要渠道和载体，正因城镇化的加速推进而成为城市商业发展的重要一环。在互联网、O2O商业模式普及之下，居民消费升级、需求多样，聚集了百货、商超、餐饮、家政、教育、养老、物流等众多业态，城市社区逐渐形成了全新的商业生态圈。《北京商报》商业周刊联合北商研究院，将陆续刊载大型调查性报道“2016北京社区商业新生态调查”，探索社区消费需求构成，挖掘社区商业潜力商机，呈现北京社区商业发展的缩影。

毛细血管密布

得名于“亚太和平会议”、成型于上世纪90年代的和平里社区，可谓名副其实的老社区，有着多数老社区的“通病”，商业服务缺乏统一规划。自发形成的商业服务如毛细血管般细密遍布，生活基础服务便利，甚至在2014年获得“全国便民示范商圈称号”，但品牌化仍需提升。

生鲜蔬菜和日常用品供应方面，和平里社区有着极高的便利性，既有东单菜市场、果多美、首航超市、美廉美、BHG等大型连锁购物超市，又有大量夫妻模式经营的便民超市和简易房搭建的菜摊，以及多家可以刷北京通-养老助残卡的“幸福彩虹社区特供店”。2009年，和平里街道推出“1510生活服务圈”，让居民步行15分钟以内即可享受买菜、就餐、理发、修车等10项服务，经过七年的发展，这个10项服务在和平里各个社区都找到了市场土壤。据《北京市东城区提升生活性服务业品质三年行动计划（2016.01-2018.12）》显示，和平里社区“一刻钟智慧生活服务圈”将作为东城区在接下来三年着力推广的重点。

大型购物中心缺失

作为老社区，和平里缺乏一定规模的大型购物中心。曾经，位于安定门桥往北300米左右的三利百货是和平里社区惟一一个大型百货商场，也是商圈内主要综合购物支柱。2015年，三利百货被西单大悦城收购，但由于仅有1.2万平方米的营业面积，发挥空间有限，无法承载如ZARA、HM等对展示面积要求较高的快消品主力入驻，因而并不延续大悦城产品线，而是变身商务综合体。三利百货的离去，使大型购物中心缺失问题再度凸显。最近的大型休闲娱乐购物中心当属两公里之外的爱琴海购物中心，但社区与商场之间隔着三环路。和平里街道经济发展科张科长指出，政策是阻碍大型购物中心入驻和平里社区的重要原因。《2003年北京市流通业发展分类指导目录》显示，城区三环路以内、市级商业中心和大型多功能购物中心以外地区禁止新增营业面积1万平方米以上的大型商场；地区级以上商业中心和规划的特色商业街（区）以外地区，禁止新增营业面积5000平方米以上的大中型零售商业设施。

北三环安贞桥畔环球贸易中心的兴起，弥补了和平里社区大型购物中心欠缺的部分遗憾。这里虽然不是大商场，但体量达50万平方米的环贸中心里，分布着知名连锁品牌，星巴克、UME国际影院以及BHG精品购物中心满足年轻群体及高端人群部分休闲购物需求。不过，由于环贸国际中心主要定位于高级写字楼和高端酒店，多是作为商业配套,欠缺生活气息。

零散分布的年轻时尚消费地将来可能难以满足和平里社区的需求。自2015年起，伴随着学区制度的调整，具有171中学、和平里第一小学等优质教育资源的和平里成为热门学区，链家已密集布下十多家店。二手房频繁交易下，年轻家庭将进入该地，大型购物中心呼声将加大。

电商落地遭遇老龄化难题

社区电商化正是潮流，老牌社区和平里早在2013年便成为东城区商务委“钦点”的社区电商化试点社区。三年来，“181便民服务站”社区买菜终端机的密集布点和2015年东单菜市场选址和平里并试水O2O是两次最有代表性的尝试。不过，在老龄化的大背景下，这两个实验显示，和平里社区的电商化似乎有些水土不服。

在和平里社区多个社区服务中心，均可看到181便民服务站布下的社区买菜终端机的身影。它在2012年东城区支持的一次社区商业电商化试验中安装，截至2013年11月，该终端机已经覆盖了东城区17个街道。根据最初规划，这一平台可实现农产品(000061,股吧)从农田到餐桌的全流程可追溯的数字化管理，和平里街道的居民可以通过该平台订货，享受新鲜蔬果免费上门的服务。

阔别北京18年的东单菜市场选择于2015年9月选址地坛公园北门旁，并转型O2O经营，是和平里社区电商化的又一尝试。东单菜市场二层悠惠生活馆全场覆盖WiFi，统一收银并接入支付宝，且试水“手机下单、社区提货”的O2O服务模式。不过，据北京东单菜市场有限公司董事、书记张志群透露，东单菜市场开业以来经营状况未达预期，到9月底开业一年，共有2.2万余顾客下单，销售额仅110万元。虽频遭老龄化阻碍，但仍有商业体在努力推进和平里社区的电商化。8月1日，中信国安(000839,股吧)社区在和平里社区布下一子。

政府主导下的品牌升级

在疏解非首都核心功能的政策大背景下，政府主导下的品牌升级成为和平里社区新趋势，针对擅自“开墙打洞”的专项整治和天丰利市场的升级，成为这次品牌升级的两个突出代表。

在和平里社区，天丰利市场可谓地标性建筑之一。这个2006年开业的小商品服装市场，地上六层以摊位制形式销售服装、饰品、箱包、鞋具、家纺和文具等商品，并入驻大量夫妻店的美食城；地下一层开设数个生鲜、干货摊位，生活气息浓厚但难以与安全、品质挂钩。在疏解非首都核心功能大潮中，这里确定原地升级。

天丰利市场管理方相关负责人透露，考虑到市场接近老城区的地理位置，天丰利此次商品品类筛选将保留部分生活必需品类别，如蔬菜、服饰等，同时淘汰一批低端店铺。北京市商业经济学会秘书长赖阳认为，网购的兴起让线下精品店模式受到冲击，因此天丰利市场在升级改造的同时，必须增加社区及生活服务功能的业态，如餐饮、儿童教育、休闲娱乐等。